¿QUÉ DOCUMENTOS ME PEDIRÁN PARA EL ESTUDIO DE TÍTULOS INMOBILIARIOS? (PRIMERA PARTE)

Por Kristal Scheel Osorio, Abogada PUC

¿QUÉ DOCUMENTOS ME PEDIRÁN PARA EL ESTUDIO DE TÍTULOS INMOBILIARIOS? (PRIMERA PARTE)

Santiago, 4 de enero de 2019

Kristal Scheel Osorio es Abogada PUC, miembro del Colegio de Abogados de Chile A.G., especialista en Derecho y Contratos Inmobiliarios con vasta trayectoria ejerciendo en estudios de abogados, el sistema financiero y la práctica libre de la profesión. Se destaca su amplia experiencia resolviendo problemas de propiedades y contratos, previniendo juicios y resguardando los intereses de sus clientes en las operaciones inmobiliarias. Actualmente es socia de Scheel Cifuentes Asociados. 

En esta publicación, analizaremos los principales antecedentes que un abogado revisará al estudiar los títulos de un inmueble y para qué sirve que se examinen. Iniciaremos entregando un listado resumen de los diferentes documentos, agrupados por ciertos criterios, y continuaremos desarrollando la importancia de cada uno de los antecedentes.

En nuestro artículo anterior cubrimos las ventajas e importancia de realizar un estudio de títulos inmobiliarios antes de invertir en una propiedad, como cuando queremos comprar, arrendar, construir o desarrollar actividades comerciales, entre otras opciones, especialmente cuando se opta por operar con una garantía hipotecaria.

Sin embargo, teniendo claro el valor de hacer un estudio de títulos inmobiliarios, a la hora de enfrentarnos a uno nos veremos inundados por una serie de solicitudes de documentos con nombres raros, que no siempre sabremos dónde obtener ni si son importantes.

¿CUÁLES DOCUMENTOS SE REVISAN HABITUALMENTE EN UN ESTUDIO DE TÍTULOS INMOBILIARIOS?

A continuación, les damos un listado de los documentos más frecuentes y de algunos menos comunes que se necesitan para hacer un estudio de títulos inmobiliarios por un abogado:

DOMINIO: Se trata de documentos que, a grandes rasgos, nos permitirán conocer quién es el dueño, cómo llegó a ser dueño, qué cabida y deslindes tiene el inmueble, los datos de los dueños anteriores, y si se ha cumplido con los requisitos legales para ir traspasando la propiedad de una persona a otra a lo largo de los años.

1. Certificado de hipotecas, gravámenes, interdicciones, prohibiciones, litigios y bien familiar EMITIDO POR TODO EL PERÍODO, de no más de 30 días

2. Inscripción de dominio de la propiedad con certificado de vigencia, emitido no más allá de 30 días

3. Inscripciones de dominio hasta completar un mínimo 10 años, emitidas con fecha reciente donde consten las anotaciones marginales de traspaso del dominio

4. Copia de los títulos que motivaron las inscripciones de dominio, hasta completar un mínimo 10 años, incluyendo el título actual

GRAVÁMENES Y PROHIBICIONES: Estos antecedentes nos muestran las "cargas" que están inscritas y arrastra la propiedad.

5. Inscripciones de hipoteca y prohibición de terceros acreedores

6. Inscripciones de reglamentos, servidumbres, usufructos, embargos o cualquier otro gravamen o limitación

CABIDA Y DESLINDES: Revisando estos documentos podemos conocer el tamaño y límites de la propiedad, así como si el terreno cumplió con los requisitos legales para existir.

7. Copia de el o los planos de subdivisión / fusión / copropiedad / venta por pisos / loteo que dieron origen al inmueble que actualmente se da en garantía con sus minutas de deslindes si las hubiere y certificaciones de aprobación por la autoridad

AVALÚO FISCAL Y CONTRIBUCIONES: Con estos instrumentos podemos conocer el valor que el Fisco le asigna a la propiedad, cuántas contribuciones debe pagar y si existe o no deuda por esas contribuciones.

8. Certificado de avalúo

9. Certificado en que conste la ausencia de deuda de contribuciones o copia de la resolución y talonario de convenio con Tesorería

10. Copia del último pago de contribuciones

11. Certificado de Asignación de Roles de Avalúo en Trámite con menos de 4 a 5 meses de antigüedad

EXPROPIACIONES: En estos antecedentes se revisan las 2 fuentes más comunes de expropiación, que son la Municipalidad de la comuna y el SERVIU de la Región donde se ubica el inmueble.

12. Certificado de no expropiación emitido por SERVIU de una antigüedad no mayor a 30 días

13. Certificado de no expropiación emitido por la respectiva Municipalidad de una antigüedad no mayor a 30 días

ANTECEDENTES MUNICIPALES: Se trata de documentos que reflejan las características que la Municipalidad le ha dado al inmueble, como la dirección, el tipo de actividades que se pueden desarrollar en él, restricciones a la construcción, remodelación u otras acciones, necesidad de estudios especiales, entre otras.

14. Certificado de número municipal de una antigüedad no mayor a 30 días

15. Certificado de Informaciones Previas emitido con menos de 30 días de antigüedad por la respectiva Municipalidad, con especial mención del estado de la urbanización

COPROPIEDAD INMOBILIARIA: Estos son papeles que se analizan cuando el inmueble forma parte de un condominio (Ley de Copropiedad Inmobiliaria).

16. Certificado de encontrarse acogido a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, emitido por la Municipalidad respectiva

17. Copia de la escritura pública en que conste el reglamento de copropiedad, con constancia de su inscripción en el C.B.R.

18. Nómina de proyectistas, arquitectos, calculistas y constructores

DOCUMENTOS ESPECIALES: En el desarrollo de un estudio de títulos inmobiliarios, puede surgir la necesidad de solicitar documentos especiales.

19. Certificado de urbanización

20. Certificado de prenda agraria y de prenda industrial EMITIDO POR TODO EL PERÍODO, de no más de 30 días

21. Copia de las escrituras donde consten las personerías de los representantes de sociedades o personas en cualquiera de los títulos estudiados

¿PARA QUÉ ME PIDEN ESTOS DOCUMENTOS?

Pasaremos a ver la importancia de cada uno. En esta publicación, analizaremos los primeros siete documentos de nuestro listado:

1. CERTIFICADO DE HIPOTECAS, GRAVÁMENES, INTERDICCIONES, PROHIBICIONES, LITIGIOS Y BIEN FAMILIAR EMITIDO POR TODO EL PERÍODO, DE NO MÁS DE 30 DÍAS:

Este certificado lo emite el Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde se encuentra el inmueble. Debe solicitarse al Conservador que lo emita "con revisión a 30 años", que significa que revisa hasta 30 años hacia atrás contados desde la fecha de solicitud del certificado (Ej: desde el 05/01/1989 hasta el 05/01/2019). En algunos casos especiales, su abogado podría pedirle que el certificado se emita con "revisión por todo el período", que significa que el Conservador ha mirado sus libros desde lo más antiguo que tiene de ese inmueble hasta el día de hoy (Ej: desde el 05/02/1968 hasta el 28/12/2018).

Este documento, junto con el siguiente del listado, son los dos antecedentes más importantes de cualquier propiedad y con ellos se puede investigar para llegar a los demás documentos. Se le suele asignar una validez de entre 30 y 60 días máximo en el ámbito Bancario y Financiero, práctica que busca detectar oportunamente posibles cambios que haya sufrido la propiedad en ese tiempo desde la última vez que se le presentaron los documentos, pero usted debe convenir el plazo de vigencia con su contraparte.

Nos permitirá saber:

• Los datos de la inscripción de dominio vigente
• Si la propiedad tiene hipotecas, usufructos, servidumbres, embargos, prohibiciones, medidas precautorias, u otro tipo de "cargas" inscritas.

La importancia de pedir el certificado por todo el período o mínimo a 30 años es que las hipotecas, gravámenes, prohibiciones e interdicciones no tienen un "límite de tiempo" por regla general, lo que significa que si existe una hipoteca constituida el año 2005 y el Conservador me emite un certificado con revisión sólo a 10 años (Ej: revisando desde 2008 a 2018), no aparecerá esa hipoteca del año 2005 en el certificado, a pesar de estar vigente. Es importante saber que el comprador será responsable de las cargas del inmueble en muchos casos, incluso si no aparecieron en el certificado, pues no todas las cargas necesitan inscribirse (Ej: la mayoría de las servidumbres).

Por último, se debe tener claro que el certificado es un documento que redacta caso a caso un funcionario del Conservador tras leer todos los antecedentes de la propiedad. Por lo anterior, puede contener errores humanos, como equivocarse en el nombre del dueño, los datos de la inscripción de dominio e incluso mostrar cargas que no están vigentes o no mostrar cargas que si están vigentes. Por lo anterior, su abogado siempre debe preocuparse de contrastar el certificado con los demás documentos de la propiedad que tenga a la mano.

2. INSCRIPCIÓN DE DOMINIO DE LA PROPIEDAD CON CERTIFICADO DE VIGENCIA, EMITIDO NO MÁS ALLÁ DE 30 DÍAS

Este documento lo entrega el Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde se encuentra el inmueble. Es una fotocopia de las hojas del libro donde se registró la adquisición de la propiedad por el dueño actual.

Este documento, junto con el anterior del listado, son los dos antecedentes más importantes de cualquier propiedad y con ellos se puede investigar para llegar a los demás documentos. Para que sea "con vigencia", se debe solicitar así al Conservador y éste pondrá una declaración en la fotocopia que dice que "se encuentra vigente". Se le suele asignar una validez de entre 30 y 60 días máximo en el ámbito Bancario y Financiero, práctica que busca detectar oportunamente posibles cambios que haya sufrido la propiedad en ese tiempo desde la última vez que se le presentaron los documentos, pero usted debe convenir el plazo de vigencia con su contraparte.

Nos permitirá saber:

• Los datos de la inscripción de dominio vigente
• El nombre de la o las personas que son "dueñas" (poseedores inscritos)** actualmente del bien
• Los datos del título por el que se adquirió el dominio
• La descripción y datos del inmueble (dónde se ubica, cuáles son sus deslindes, su rol de avalúo, precio al que se adquirió en la época)
• Los datos del dueño inmediatamente anterior y su inscripción
• En los bordes de la hoja ("al margen") podremos ver si la propiedad tiene hipotecas, usufructos, servidumbres, embargos, prohibiciones, medidas precautorias, y otro tipo de gravámenes, práctica que mantienen la mayoría de los Conservadores del país.

Todos los antecedentes que aparecen en esta fotocopia son necesarios para redactar los contratos de compraventa, hipoteca y en algunos casos, de arriendo. Por eso, no puede faltar.

3. INSCRIPCIONES DE DOMINIO HASTA COMPLETAR UN MÍNIMO 10 AÑOS, EMITIDAS CON FECHA RECIENTE DONDE CONSTEN LAS ANOTACIONES MARGINALES DE TRASPASO DEL DOMINIO

Estos documentos los emite el Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde se encuentra el inmueble*. Es una fotocopia de las hojas de los libros donde se registraron las adquisiciones de la propiedad por los dueños anteriores.

En el borde de cada inscripción debe estar anotada la transferencia de dominio al siguiente propietario, ya que así queda constancia de que la persona anterior dejó de ser el dueño. Por regla general, estas copias no pierden su vigencia.

Se estudia un mínimo de 10 años hacia atrás (incluyendo día, mes y año). Esto significa que, si la inscripción actual es de 2017 y la anterior de 2007, el año 2007 fue hace más de 10 años atrás, por lo que bastará con solicitar las inscripciones de 2017 y 2007. Sin embargo, si la inscripción actual es de 2017 y la anterior es de 2009, el año 2009 fue hace menos de 10 años atrás, por lo que deberá irse más hacia el pasado hasta que a lo menos hayan transcurrido esos 10 años. La razón de estudiar ese plazo es para ver si se cumple con los requisitos para el saneamiento de los vicios anteriores a 10 años y para la prescripción adquisitiva irregular. El saneamiento de los vicios se refiere a que, transcurridos 10 años o más, se habrían extinguido las acciones que permiten demandar al nuevo dueño por los vicios que tenía su propiedad antes de esos 10 años (Ej: Al año 2018, no se podría demandar por un vicio ocurrido el año 2007). Por otro lado, la prescripción adquisitiva irregular, permite que el comprador se defienda en el evento de que alguno de los vendedores de más de 10 años atrás no era realmente dueño de la propiedad, ya que, por tener inscripciones correctas por más de 10 años, puede hacerse dueño igualmente del inmueble, incluso si 11, 15 o 30 años atrás vendió alguien que no tenía derechos.

Nos permitirá saber:

• Si en los últimos 10 años hay errores u omisiones que deban corregirse mediante la gestión de su Abogado antes de poder celebrar los contratos
• Si en los últimos 10 años hay problemas que no se pueden solucionar y ponen en riesgo el negocio que usted desea realizar o derechamente lo imposibilitan.
• Si se cumple con los requisitos para el saneamiento de los vicios por transcurso del tiempo.
• Si se cumple con los requisitos para la llamada "prescripción adquisitiva irregular de los inmuebles".

Otro impacto que tienen estos antecedentes es que el estudio satisfactorio y solución de errores u omisiones en estos títulos suele ser un requisito para la celebración de las compraventas finales, acordado así en las promesas de compraventa.

4. COPIA DE LOS TÍTULOS QUE MOTIVARON LAS INSCRIPCIONES DE DOMINIO, HASTA COMPLETAR UN MÍNIMO 10 AÑOS, INCLUYENDO EL TÍTULO ACTUAL

Estas son fotocopias de las escrituras de compraventa, dación en pago, permuta y otras en que las partes transfirieron el inmueble.*** Estos documentos se consiguen con el vendedor o directamente en las Notarías o Archiveros Judiciales. Las Notarías mantienen las escrituras hasta 1 año desde que se firman; después se van al Archivo Judicial de la comuna de la Notaría.

Cada inscripción de propiedad de las indicadas antes en el listado va acompañada de un "título", esto es, de un documento que firmaron las partes. Los datos de esos "títulos" se mencionan en las inscripciones. Por regla general, estas copias no pierden su vigencia.

Nos permitirá saber:

• Si en los últimos 10 años hay errores u omisiones que deban corregirse antes de poder celebrar los contratos o incluso si hay problemas que no se pueden solucionar y pone en riesgo el negocio que usted desea realizar.
• Si se cumple con los requisitos para el saneamiento de los vicios por transcurso del tiempo.
• Si se cumple con los requisitos para la llamada "prescripción adquisitiva irregular de los inmuebles".

Estos documentos deben decir lo mismo que las inscripciones del Conservador. Si no dicen lo mismo, existe un "vicio" o error que debe ser corregido por un abogado con ayuda de las personas involucradas en la época.

Al igual que los documentos del punto anterior, el estudio satisfactorio y solución de errores u omisiones en estos títulos suele ser un requisito para la celebración de las compraventas finales, acordado así en las promesas de compraventa.

5. INSCRIPCIONES DE HIPOTECA, GRAVÁMEN Y PROHIBICIÓN DE TERCEROS ACREEDORES

Estos documentos los emite el Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde se encuentra el inmueble*. Es una fotocopia de las hojas de los libros donde se registraron las hipotecas y prohibiciones que otras personas constituyeron sobre la propiedad.

Podremos saber cuáles son en el Certificado de Hipotecas, Gravámenes, Prohibiciones, Interdicciones, Litigios y Bien Familiar que nos entregó previamente el Conservador. La mayoría de los Conservadores también anotan estos gravámenes ("cargas") en los bordes de las inscripciones de dominio.

Por regla general, las deudas son "personales", lo que significa que "persiguen a la persona" que contrajo la deuda, y será ella la que deberá pagarla con el dinero y bienes que tenga. Excepcionalmente, sin embargo, las deudas de una persona pueden haber sido garantizadas con una hipoteca (Ej: crédito hipotecario) o ser deudas que por ley "persiguen" al inmueble al que están relacionadas (Ej: deuda de contribuciones), y en ese caso no importa que el inmueble haya cambiado de dueño, porque quien sea el nuevo propietario deberá preocuparse de pagarlas a los acreedores, independiente de si después podrá demandar al anterior dueño para recuperar esos fondos.

Nos permitirá saber:

• Qué deudas "arrastra" la propiedad de años anteriores y con quién hay que negociar el pago (Ej: créditos hipotecarios)
• Si la propiedad tiene prohibición de celebrar actos y contratos, que puede acarrear demanda de daños y perjuicios si no se respeta.

Es muy importante tener estas copias, ya que no siempre las hipotecas son para pagar deudas de el dueño de la propiedad, sino que a veces los créditos se dieron a otras personas (Ej: El dueño anterior de la propiedad, Roberto, le dio hipoteca al Banco para asegurar que se pagaría el crédito que le otorgó el Banco a su hermano José). Lo anterior es esencial, porque a la hora de averiguar la deuda con el Banco, se deberá pedir por el nombre y R.U.T. del deudor, y no del dueño de la propiedad a la época en que se hizo la hipoteca (Ej: En este caso, se debe pedir al Banco la deuda de José, y no de Roberto, porque, aunque Roberto era el dueño que hizo la hipoteca, él no es el deudor del dinero).

También es vital tener las copias, porque en ellas sabremos qué tipo de deudas comprende la hipoteca, que nos sólo pueden ser créditos hipotecarios, sino también deudas de línea de crédito, tarjetas de crédito, créditos de consumo, e incluso deudas "indirectas", de cuando la persona fue aval de alguien más que no pagó su propia deuda (Ej: En la hipoteca de don Roberto para asegurar al Banco que se pagaría el crédito entregado a su hermano José, el Banco exigió que además se incluyeran todas las deudas personales y como aval de José). Cuando se incluyen este tipo de deudas adicionales, se debe solicitar la liquidación de deuda directa e indirecta del verdadero deudor con el acreedor, y no sólo la liquidación del crédito hipotecario (Ej: Así, siguiendo el ejemplo anterior, la carga que arrastra el inmueble no es sólo de UF 1.500 pendientes de pagar por el crédito hipotecario de José, sino que además $500.000.- de la línea de crédito de José y $800.000.- utilizados en la tarjeta de crédito de José).

La consecuencia de no pagar al acreedor todas las deudas que comprende la hipoteca, es que normalmente el acreedor no levantará (alzará) esa hipoteca mientras no se pague todo lo que se le debe. En ocasiones, los acreedores aceptarán negociar por un monto inferior, pero no están obligados a aceptar esa propuesta. En contraste, si se ha pagado la totalidad de la deuda, el acreedor está obligado a alzar. Se recomienda asesorarse con un Abogado y dejar constancia escrita de todas las presentaciones y solicitudes hechas al acreedor.

El alzamiento de las hipotecas, gravámenes y prohibiciones puede hacerse antes, durante o después de celebrar el contrato que se quiere, dependiendo de lo que acuerden entre las partes. Su abogado puede ayudarlo a conseguir el alzamiento en cualquiera de las etapas, incluso mientras se hace el estudio de títulos del inmueble.

6. INSCRIPCIONES DE REGLAMENTOS, SERVIDUMBRES, USUFRUCTOS, EMBARGOS O CUALQUIER OTRO GRAVAMEN O LIMITACIÓN

Estos documentos los entrega el Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde se encuentra el inmueble*. Es una fotocopia de las hojas de los libros donde se registraron estas "cargas" (gravámenes) que otras personas constituyeron sobre la propiedad.

Podremos saber cuáles son en el Certificado de Hipotecas, Gravámenes, Prohibiciones, Interdicciones, Litigios y Bien Familiar que nos entregó previamente el Conservador. Algunos Conservadores también anotan estos gravámenes en los bordes de las inscripciones de dominio.

Nos permitirá saber:

• Si hay reglamentos que rigen la forma de usar y de comportarse en la propiedad (como en el caso de los condominios)
• Si hay servidumbres que se deben respetar (Ej: Servidumbre de Paso en beneficio del vecino, lo que significa que deberé permitirle atravesar por mi terreno en el lugar definido en el documento)
• Si hay usufructos, que significa que otra persona que no es el dueño tiene derecho de vivir, cultivar o arrendar la propiedad hasta una cierta fecha o hasta que fallezca.
• Si hay embargos asociados a un juicio y que podrían llevarnos a perder la propiedad en un remate.
• Si hay "declaración de bien familiar", que significa que no se puede realizar el negocio sin contar con la autorización especial del marido o mujer del dueño (lo cual puede ser difícil cuando se encuentran separados en malos términos).
• Si existe otro tipo de "cargas".

El alzamiento de los gravámenes puede hacerse antes, durante o después de celebrar el contrato que se quiere, dependiendo de lo que acuerden entre las partes. Su abogado puede ayudarlo a conseguir el alzamiento en cualquiera de las etapas, incluso mientras se hace el estudio de títulos del inmueble.

7. COPIA DE EL O LOS PLANOS DE SUBDIVISIÓN / FUSIÓN / COPROPIEDAD / VENTA POR PISOS / LOTEO QUE DIERON ORIGEN AL INMUEBLE QUE ACTUALMENTE SE DA EN GARANTÍA CON SUS MINUTAS DE DESLINDES SI LAS HUBIERE Y CERTIFICACIONES DE APROBACIÓN POR LA AUTORIDAD

Son fotocopias de los planos asociados a la propiedad, emitidas por el Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde se encuentra el inmueble*.

Es importante que se trate de los planos archivados en el Conservador y no aquellos que estén en Municipalidades, SAG o en manos del arquitecto, ya que estos últimos no tienen validez como documentos finales. Los datos para encontrar los planos suelen ser mencionados en las inscripciones de dominio y en los títulos (escrituras).

Las minutas son documentos que acompañan a algunos planos que son muy complejos (Ej: donde el terreno tiene muchos lados y vértices y se hace difícil leer los detalles de los deslindes). En las minutas se describen los límites de la propiedad en palabras claras.

La resolución de aprobación de la autoridad competente consiste en el acto por el que la autoridad que debía revisar la propuesta, la aprobó, quedando así reflejado en el plano mismo en forma de timbre con los datos de la resolución, la fecha y la autoridad. Es esta copia final del plano la que queda archivada en el Conservador y que se estudia.

Nos permite:

• Corroborar que las inscripciones y escrituras citaron correctamente el tamaño de la propiedad y sus límites. Si no coinciden, es un vicio que hay que corregir.
• Corroborar que se cumplió con los requisitos legales para subdividir, fusionar, lotear, etc.

En una próxima publicación continuaremos detallando la importancia de los distintos antecedentes que se requieren para hacer un estudio de títulos inmobiliarios.

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* Salvo en los casos en que un inmueble "cambió de comuna", donde tendrá inscripciones antiguas en otro Conservador además de las inscripciones recientes en el Conservador de la comuna actual. En esos casos se pedirán las inscripciones de todos los Conservadores involucrados.

** En Chile, no se habla de "dueño" con certeza, sino de "poseedor inscrito". Por ser casi imposible investigar de tal manera la historia de un inmueble (que pueden ser muchas décadas) y sus propietarios de manera de establecer sin duda alguna ni error que todos los intervinientes tenían plenos derechos sobre el inmueble y transfirieron legalmente esos derechos al siguiente propietario, es que nuestra legislación opta por tratar a la persona a cuyo nombre se encuentra la inscripción de dominio en el Conservador de Bienes Raíces ("poseedor inscrito") como si fuera el verdadero dueño mientras no se pruebe lo contrario. Para ello, debe existir otra persona que demuestre en Tribunales que es el verdadero dueño y se modifique la inscripción en el Conservador para que quede a nombre del ganador del juicio. Además, el "poseedor inscrito" puede aprovecharse de la "prescripción adquisitiva irregular de los inmuebles".

*** En las herencias no encontraremos "escrituras", sino que se pide copia de la posesión efectiva, copia del certificado de impuesto a la herencia y copia de la inscripción de la posesión efectiva, además de la inscripción de dominio, que se llama "inscripción especial de herencia". Estos documentos deben estar todos en el Conservador de Bienes Raíces archivados.