¿QUÉ DOCUMENTOS ME PEDIRÁN PARA EL ESTUDIO DE TÍTULOS INMOBILIARIOS? (TERCERA PARTE)

Por Kristal Scheel Osorio, Abogada PUC

¿QUÉ DOCUMENTOS ME PEDIRÁN PARA EL ESTUDIO DE TÍTULOS INMOBILIARIOS? (TERCERA PARTE)

Santiago, 20 de noviembre de 2019

Kristal Scheel Osorio es Abogada PUC, miembro del Colegio de Abogados de Chile A.G., especialista en Derecho y Contratos Inmobiliarios con vasta trayectoria ejerciendo en estudios de abogados, el sistema financiero y la práctica libre de la profesión. Se destaca su amplia experiencia resolviendo problemas de propiedades y contratos, previniendo juicios y resguardando los intereses de sus clientes en las operaciones inmobiliarias. Actualmente es socia de Scheel Cifuentes Asociados.

En nuestro artículo "¿PARA QUÉ HACER UN ESTUDIO DE TÍTULOS INMOBILIARIOS?" cubrimos las ventajas e importancia de realizar un estudio de títulos inmobiliarios antes de invertir en una propiedad, como cuando queremos comprar, arrendar, construir o desarrollar actividades comerciales, entre otras opciones, especialmente cuando se quiere operar con una garantía hipotecaria.

Sin embargo, teniendo claro el valor de hacer un estudio de títulos inmobiliarios, a la hora de enfrentarnos a uno nos veremos inundados por una serie de solicitudes de documentos con nombres raros, que no siempre sabremos dónde obtener ni si son importantes.

En esta publicación, continuaremos analizando los principales antecedentes que un abogado revisará al estudiar los títulos de un inmueble y para qué sirve que se examinen. Si quieres ver nuestro listado resumen de los diferentes documentos, agrupados por criterios, y el detalle de la importancia de los primeros catorce antecedentes allí mencionados, te invitamos a revisar la primera y segunda parte de este artículo.

¿PARA QUÉ ME PIDEN ESTOS DOCUMENTOS? (tercera parte y final)

En esta instancia, analizaremos los últimos siete documentos de nuestro listado:

15. Certificado de Informaciones Previas emitido con menos de 30 días de antigüedad por la respectiva Municipalidad, con especial mención del estado de la urbanización

Este certificado lo emite la Dirección de Obras Municipales (DOM) de la comuna donde se ubica el inmueble. Se obtiene directamente en las oficinas de la DOM con los datos de rol de avalúo y otros que pueda solicitar cada una en particular, como calles cercanas de referencia. Se deberá pagar por anticipado el costo que fija cada Municipalidad.

Se le suele asignar una validez de entre 30 días y 6 meses máximo en el ámbito Bancario y Financiero, práctica que busca detectar oportunamente posibles cambios que haya sufrido la propiedad en ese tiempo desde la última vez que se le presentaron los documentos, pero usted debe convenir el plazo de vigencia con su contraparte.

Nos permitirá saber:

• Los mismos antecedentes del certificado de número y del certificado de no afectación a utilidad pública, además de información adicional sobre la propiedad
• La calle donde se encuentra ubicado el inmueble dentro de la comuna
• El número que se le asignó al inmueble en la calle de la comuna donde está ubicado
• Otros datos, cuando corresponda, como sector, población, manzana y número de predio
• El o los planes reguladores que le aplican
• Si el predio es urbano, de extensión urbana o rural
• Si para solicitar permisos municipales requiere presentar informes de calidad del subsuelo
• Los usos de suelo permitidos y/o prohibidos y las limitaciones y exigencias a la construcción sobre el predio (vivienda, comercio, equipamiento, industrial, zona agropecuaria exclusiva, riesgo para asentamientos humanos, a modo ejemplar)
• Si el inmueble se ubica en zona de riesgo o protección que impida su uso para algún fin (conservación histórica, zona típica o monumento nacional, protección de cauces o cuerpos de agua, zona de inundación, humedales, quebrada, entre otros). Estas limitaciones serán determinantes a la hora de poder desarrollar cualquier actividad o construcción sobre la propiedad
• Las líneas oficiales de la propiedad (calle o camino que enfrenta y distancias si aplican)
• Si la Municipalidad lo tiene considerado para expropiación total o parcial y para qué fines podrá ser expropiado (ensanche o apertura de calles, creación de áreas verdes). La expropiación implica que la Municipalidad puede exigir a quien sea el propietario que le entregue todo o parte del inmueble, a cambio de un pago justo. Por regla generalísima, nadie puede negarse a la expropiación y sólo puede discutir el monto de la compensación. La expropiación que afecte a un edificio o construcción puede significar su demolición o imposibilidad de funcionamiento
• Para los inmuebles urbanos o de zona de extensión urbana, en qué estado se encuentran las obras de urbanización que exige la ley (ejecutada, recibida o garantizada)
• En ocasiones se acompañan planos y anexos con detalles de las exigencias y restricciones del plan y plano reguladores que corresponden al inmueble
• Aplica para inmuebles urbanos, de zona de extensión urbana y también rurales, aunque en este último caso, no indicará afectaciones a utilidad pública (expropiación municipal) ni número

COPROPIEDAD INMOBILIARIA: Estos son papeles que se analizan cuando el inmueble forma parte de un condominio (Ley de Copropiedad Inmobiliaria).

16. Certificado de encontrarse acogido a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, emitido por la Municipalidad respectiva

Este certificado lo emite la Dirección de Obras Municipales (DOM) de la comuna donde se ubica el inmueble. Se obtiene directamente en las oficinas de la DOM con los datos de rol de avalúo y otros que pueda solicitar cada una en particular. Se deberá pagar por anticipado el costo que fija cada Municipalidad.

Se solicita cuando se trata de la primera venta de una unidad de un condominio (departamento, casa, oficina, etc.), es decir, cuando aún no posee una inscripción propia en el Conservador de Bienes Raíces.

Su importancia principal radica en determinar si el inmueble ya ha sido acogido a la ley de copropiedad inmobiliaria y tiene la calidad de "condominio", debiendo entonces cumplir con los requisitos que la ley exige para ese tipo de propiedades (datos y documentos que deben citarse o insertarse en las escrituras, cómo debe describirse el inmueble para ser vendido o gravado, etc.).

Nos permitirá saber:

• Si el inmueble se rige por la Ley de Copropiedad Inmobiliaria
• El detalle de todas las "unidades" que conforman el condominio. Aquí se podrá verificar cuáles son los departamentos, oficinas, estacionamientos, bodegas o locales que pueden ser vendidos a los particulares, cuáles son las áreas comunes del condominio y qué instalaciones o edificaciones son comunes, pero que se asignan "en uso exclusivo" a otra unidad. Esto último es muy importante, ya que los bienes de "uso exclusivo" no son de propiedad de quien los usa exclusivamente y pueden serle "quitados" si se modifica el Reglamento de Copropiedad (siendo así, no pueden ser vendidos ni gravados por el usuario)
• Aplica para todos los inmuebles que son o forman parte de un condominio

17. Copia de la escritura pública en que conste el reglamento de copropiedad, con constancia de su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces

La copia de la escritura pública se podrá conseguir directamente con el propietario si la tiene o, de lo contrario, se podrá comprar en la Notaría en que fue otorgada (si tiene menos de 12 meses de antigüedad) o en el Archivo Judicial con competencia en la comuna donde fue otorgada (si han transcurrido más de 12 meses). La constancia de la inscripción estará al final de la escritura. Si la copia no consta con dicha constancia, se debe solicitar al Conservador de Bienes Raíces respectivo una copia de la inscripción, proporcionándole los datos de número, foja y año que deberá tener la Administración del condominio.

Su principal importancia para efectos de un estudio de títulos se encuentra en que la ley exige su otorgamiento para que el condominio adquiera la calidad de tal. Además, para cada cliente en particular, es allí donde podrá conocer las "reglas de comportamiento" entre los vecinos, definiéndose qué se puede y no se puede hacer en los espacios comunes, a quiénes se ha destinado espacios de uso y goce exclusivo, entre otras cosas.

Nos permitirá saber:

• Si el condominio cumplió con los requisitos para acogerse a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria
• Cuáles son las unidades del condominio que pueden ser enajenadas a terceros, cuáles son los bienes de uso y goce exclusivo y a quién están asignados, cuáles son los bienes comunes y reglas sobre su uso
• En términos generales, establece los derechos y deberes de los vecinos, impone limitaciones al uso de los bienes comunes, reglas de buen comportamiento y fija multas
• Determina el porcentaje de gastos comunes que le corresponde pagar a cada unidad y formas de cálculo
• Puede establecer medidas de apremio, como multas por infracciones a las reglas de la comunidad o la facultad de cortar la electricidad a las unidades con deuda de gastos comunes

18. Nómina de proyectistas, arquitectos, calculistas y constructores

Este requisito se refiere a la obligación que le impone la ley al "propietario primer vendedor" de una construcción nueva, el "...incluir en la escritura pública de compraventa, una nómina que contenga la individualización del arquitecto que realizó el proyecto de arquitectura, del profesional que realizó el proyecto de cálculo estructural, del profesional a cargo de la obra, de los profesionales a cargo de los proyectos de especialidades, así como del inspector técnico de obra (ITO), del revisor independiente de obras de construcción y del revisor del proyecto de cálculo estructural, cuando corresponda, a quienes pueda asistir responsabilidad...". El "propietario primer vendedor" es aquel que vende por primera vez después de haberse obtenido la recepción definitiva de la obra. Usualmente será la inmobiliaria, pero podría ser un tercero si éste compró a la inmobiliaria antes de la recepción definitiva.

Tiene por finalidad facilitar la determinación de los responsables de los eventuales daños provenientes de las fallas o defectos en la construcción que se está vendiendo.

Mientras no se le proporcione al Notario esta nómina, no cerrará (no firmará ni dará copia de) la escritura de compraventa.

DOCUMENTOS ESPECIALES: En el desarrollo de un estudio de títulos inmobiliarios, puede surgir la necesidad de solicitar documentos especiales.

19. Certificado de urbanización

Este certificado lo emite la Dirección de Obras Municipales (DOM) de la comuna donde se ubica el inmueble. Se obtiene directamente en las oficinas de la DOM con los datos de rol de avalúo y otros que pueda solicitar cada una en particular. Se deberá pagar por anticipado el costo que fija cada Municipalidad.

Su importancia radica en determinar si se cumple con los requisitos legales para enajenar o gravar un inmueble urbano sin la necesidad de realizar o garantizar la realización de obras de urbanización y la necesidad de obtener un permiso previo especial de la Municipalidad.

Nos permitirá saber:

• En qué estado se encuentran las obras de urbanización que exige la ley (ejecutada, recibida o garantizada)
• Si se arriesga cometer el delito especial asociado a no cumplir con los requisitos de urbanización cuando la ley lo exige, con altas sanciones (incluso la privación de libertad)
• Si se arriesga que la enajenación o gravamen no tenga valor legal y sólo pueda sanearse con el transcurso de 10 años, que es otra sanción por no cumplir con estos requisitos
• Esta información puede estar contenida también en el Certificado de Informaciones Previas
• Puede afectar a inmuebles urbanos o de zona de extensión urbana, se excluyen los inmuebles rurales

20. Certificado de prenda agraria y de prenda industrial EMITIDO POR TODO EL PERÍODO, de no más de 30 días

Estas prendas son de carácter especial y fueron derogadas el 22 de enero de 2011 y reemplazadas por la nueva prenda sin desplazamiento de la Ley 20.190.

Sin perjuicio de lo anterior, permanecen vigentes todas aquellas prendas agrarias e industriales que hayan sido constituidas antes de la derogación de sus respectivas normas.

Los certificados de prenda y prohibición agraria y de prenda y prohibición industrial los emite el Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde se ubica el inmueble respectivo, y usualmente se emiten con revisión a 30 años, y hasta la fecha en que dicho Conservador dejó de inscribir nuevas prendas por haber sido derogadas las leyes referidas anteriormente.

Usted debe convenir el plazo de vigencia con su contraparte, pues al no poder existir nuevas prendas de este tipo inscritas en el Conservador, no se debiesen registrar cambios en los certificados emitidos por el Conservador.

Nos permitirá saber:

• Si a la propiedad le afectan prendas o prohibiciones de prenda agraria o industrial
• La prenda agraria tiene como finalidad: "...caucionar obligaciones contraídas en el giro de los negocios relacionados con la agricultura, ganadería y demás industrias anexas, conservando el deudor la tenencia y uso de la prenda." Puede afectar a los siguientes bienes que se encuentran en el inmueble donde se desarrolla la actividad agrícola, ganadera o de industrias anexas la existencia de mercaderías, materias primas, productos elaborados o semielaborados y repuestos del comercio o industria y, en general, de cualquier actividad de la producción o de los servicios.
• La prenda industrial tiene como finalidad: "...caucionar obligaciones contraídas en el giro de los negocios que se relacionan con cualquiera clase de trabajos o explotaciones industriales, conservando el deudor la tenencia y uso de la prenda" Puede afectar a los siguientes bienes que se encuentran en el inmueble donde se desarrolla la actividad industrial: a) Materias primas; b) Productos elaborados; c) Maquinarias; d) Vasijas; e) Productos agrícolas destinados a la industria; f) Herramientas y útiles; g) Animales, siempre que ellos sean elementos de trabajo industrial; h) Maderas; i) Elementos de transporte, como carros, camiones, naves, embarcaciones, etc.; j) Acciones, bonos y otros valores; k) En general, todas aquellas especies muebles que, en razón de la industria, forman parte integrante o accesoria de ella.
• La deuda que garantizan estas prendas da derecho al acreedor a perseguir las cosas de manos de quien las tenga, imponen una serie de restricciones respecto de su uso y transformación e incluso removerlas del predio original sin su consentimiento puede configurar graves faltas.

21. Copia de las escrituras donde consten las personerías de los representantes de sociedades o personas en cualquiera de los títulos estudiados

Estas copias las podrá proveer usualmente el propietario actual del inmueble. Si no los tuviere, se deberán conseguir directamente en las Notarías o Archiveros Judiciales. Las Notarías mantienen las escrituras hasta 1 año desde que se firman; después se van al Archivo Judicial de la comuna de la Notaría respectiva.

Nos permitirá saber:

• Si quienes comparecieron como representantes de ciertas personas, eran efectivamente sus representantes
• Si dichos representantes contaban con las facultades para realizar los actos y contratos específicos que celebraron
• Si dichos poderes estaban vigentes a la fecha en que se celebraron los actos y contratos
• Si no se cumplen todos estos requisitos, el título adolecerá de un vicio y deberá ser saneado de la manera que su abogad@ le recomiende en el caso concreto.

Los antecedentes que hemos listado en las tres partes de este artículo no son los únicos, pero si los más frecuentes. Existen otros documentos igual de relevantes que pueden ser requeridos por su abogad@, siendo lo más importante que ést@ siempre le explique por qué y para qué se los ha solicitado.

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