¿PARA QUÉ HACER UN ESTUDIO DE TÍTULOS INMOBILIARIOS?

Por Kristal Scheel Osorio, Abogada PUC

¿PARA QUÉ HACER UN ESTUDIO DE TÍTULOS INMOBILIARIOS?

Viernes, 07 de diciembre de 2018

Kristal Scheel Osorio es Abogada PUC, miembro del Colegio de Abogados de Chile A.G., especialista en Derecho y Contratos Inmobiliarios con vasta trayectoria ejerciendo en estudios de abogados, el sistema financiero y la práctica libre de la profesión. Se destaca su amplia experiencia resolviendo problemas de propiedades y contratos, previniendo juicios y resguardando los intereses de sus clientes en las operaciones inmobiliarias. Actualmente es socia de Scheel Cifuentes Asociados. 

Suena raro, imponente e incluso innecesario: un "estudio de títulos". Lo pide el Banco, lo pide el comprador, sabemos que intervienen abogados y no demoran en cobrar por ello, pero nadie nos dice por qué ni para qué estamos gastando tiempo y dinero en hacerlo.

Aquí, intentamos explicarlo.

¿QUÉ ES UN ESTUDIO DE TÍTULOS?

El estudio de títulos es una revisión que hace un abogado de los papeles de la propiedad, para determinar si los antecedentes están en orden y, por tanto, si se puede hacer el negocio que los interesados buscan. En palabras más técnicas, consiste en un análisis exhaustivo y profesional de la historia del inmueble, realizado por un abogado, con el fin de determinar que quien se dice capacitado para vender, arrendar, hipotecar, o realizar diversos actos respecto del bien, posee el derecho de hacerlo conforme a la ley.

Así, si alguien quiere vender una casa, el potencial comprador debe contratar a un abogado para que estudie todos los antecedentes de esa propiedad y así le pueda señalar si el vendedor es el verdadero propietario y si la casa viene con cargas o problemas.

No existe un solo tipo de estudio de títulos. El abogado debe siempre estudiar los antecedentes teniendo en cuenta cuál es el negocio que su cliente quiere realizar, es decir, si es comprar, hipotecar, arrendar, construir, etc.

¿A QUÉ TIPO DE BIENES SE LES HACE UN ESTUDIO DE TÍTULOS?

Los estudios de títulos comúnmente se hacen para:

• Departamentos, estacionamientos y bodegas
• Casas
• Terrenos (parcelas, lotes)
• Campos
• Oficinas
• Edificios o condominios
• En general, todo tipo de inmuebles (que significa "que no se mueve")

Dependiendo del tipo de inmueble, el abogado deberá estudiar distintos tipos de documentos.

PERO ¿QUÉ GANO ESTUDIANDO LOS TÍTULOS?

La principal ventaja de realizar un estudio de títulos es evitar pagar por algo que no se recibirá. Que no nos pasen gato por liebre.

Si compro una parcela a alguien que parecía legítimo, pero no era el verdadero dueño, habré entregado el dinero y podría perder la parcela. Los verdaderos dueños me podrán demandar y recuperar el inmueble, mientras que yo, para recuperar mi dinero, deberé demandar al falso dueño que me vendió, con todos los gastos, demora y dificultad que significa llevar adelante un juicio.

Ahora, la anterior no es la única ventaja. Principalmente, los estudios de títulos revisan si:

• El que se dice dueño, es realmente dueño;
• No hay otras personas que también tengan derecho sobre la propiedad y puedan demandarnos en el futuro;
• La propiedad sirve para lo que quiero hacer (comprar, arrendar, construir, habilitar un negocio, lotear, etc.);
• La propiedad tiene problemas, y si estos se pueden arreglar o no ("vicios que se pueden sanear o no");
• La propiedad arrastra deudas de las que me tendré que hacer cargo (gastos comunes, contribuciones, créditos hipotecarios, embargos);
• La propiedad puede ser expropiada (Municipalidad, SERVIU, MOP), entre otros.

La existencia de vicios, aunque se puedan sanear, es siempre relevante, ya que arreglarlos tiene un costo y normalmente requiere dedicación experta y contactos, por lo que es importante que se haga antes de cerrar el negocio para que el vendedor tenga interés en cooperar y se haga cargo de los gastos.

Del estudio de todos los antecedentes, el abogado debe emitir un informe escrito, indicando todo lo que encontró en su análisis. Un buen informe será detallado en las características del inmueble, los problemas encontrados y si el abogado considera bueno o malo el resultado. Además, debiese llevar nombre y firma del abogado responsable del estudio.

¿QUÉ TIPOS DE GASTOS DEBO HACER EN UN ESTUDIO DE TÍTULOS?

Los gastos de un estudio de títulos se dividen en dos ítemes:

• Honorarios del abogado que estudia
• Documentos a estudiar, que se compran en:
• Conservador de Bienes Raíces
• Archiveros Judiciales
• Notarías
• Municipalidad
• Servicio de Impuestos Internos
• Otras instituciones.

Nuestro consejo es que siempre trate de guardar todos los antecedentes de la propiedad que ha acumulado a lo largo de los años, para no tener que comprarlos nuevamente cada vez que deba participar en un estudio de títulos. Hay documentos que se piden "con vigencia" y no sirven después de 30 o 60 días, pero muchos de ellos, especialmente los más caros que son las escrituras públicas, se pueden guardar indefinidamente sin necesidad de comprar más copias para entregar al abogado.

También es bueno que se informe de los documentos que se pueden solicitar por internet gratuitamente o a bajo costo, ya que muchas instituciones se han modernizado y le ahorrará el tiempo y costo del viaje hasta la sede física.

¿ENTONCES?

En conclusión, conviene siempre realizar un estudio de títulos cuando se va a invertir en un inmueble. Evita verse envuelto en juicios a futuro para no perder la propiedad o para recuperar el dinero si el inmueble ya se ha perdido. También, evita encontrarse con la sorpresa de que la propiedad viene con deudas que no puede pagar y que pueden llevarlo a un remate.

Igualmente, es conveniente estudiar los títulos si se quiere construir o desarrollar alguna actividad en un inmueble, ya que puede ser que la Municipalidad no permita esas actividades en el sector y termine usted perdiendo su dinero.

Lo recomendable es siempre asesorarse con un abogado con experiencia y/o estudios especializados en Derecho Inmobiliario. Además, siempre exija que el informe que le entregue el profesional se ajuste a lo que usted necesita y le sea explicado en lenguaje claro.

¡No te quedes con la duda y contáctanos!